Свой дом в кредит. Актив или пассив?

Что нам стоит дом построить?

 

Покупка своего дома для любого человека  —  это мечта всей жизни. Для эмигрантов (иммигрантов) в Германии есть возможность приобрести недвижимость не за свои реальные  деньги, а в кредит, под гарантии постоянной работы. Понятно, что чудес на свете не бывает! В таком варианте дом принадлежит банку так долго,  пока не будет выплачен последний евро с процентами.  Выплата кредита, как правило, затягивается на десятилетия. Всё это время мы со своей семьёй живём в «своём» доме, не платим за съём  квартиры (не считая,  конечно,  коммунальных услуг), но,  зато, ежемесячно выплачиваем банку сумму с процентами, в счёт погашения кредита.

Для больших семей это, на первый взгляд, привлекательно. Оплата за съёмную квартиру высока. И эти деньги, в буквальном смысле, уходят в песок. Поэтому приобретение своего дома кажется разумной и хорошей инвестицией:  платим за то, что будет, в конечном итоге, принадлежать нам, но, при этом, живём в этом доме уже сегодня. Я не буду спорить, что собственный дом – прекрасное приобретение.  Но давайте копнём  глубже. Я беру типичную ситуацию, когда недвижимость приобретается в кредит на 20-30 лет,  и единственным источником доходов является работа по найму.

Для банков выдача кредитов – отличный бизнес. Один из самых ходовых и прибыльных.  Они, с большим удовольствием, дадут Вам этот кредит. Процентная ставка по кредитам  плавает. Но, в целом, есть  правило. Чем на более длительный срок берётся кредит, тем дороже он обходится (тем бОльшие проценты Вы заплатите). Конечная выплата по кредиту на 20-30 лет составляет сумму, примерно,  в  1,5 – 2 раза большую, чем та, которая изначально бралась на покупку дома. И это в, относительно, твёрдой валюте – евро!

Каждый сам выбирает, стоит ли такая игра свеч. Я же, со своей стороны, только хотел поспорить с общепринятым мнением насчёт того, что свой дом для человека, работающего по найму и берущего кредит на десятки лет – лучшая  инвестиция в будущее. Постараюсь аргументировать!

Большинство людей тяготеет к общепринятому мнению. Проще подчиняться общим правилам и стереотипам, чем задавать себе вопросы. Часто мы бездумно делаем то, что делают другие. Что выбирает большинство? Очень часто  слышу:  »Мой дом – мой актив», «дом – лучшая инвестиция». Является ли дом, на самом деле, лучшей инвестицией? Является ли он финансовым активом?

Финансовый актив – это то, что генерирует денежный поток. Пассив же наоборот поглощает его. Разница в направлении денежного потока. Совершенно очевидно, что дом, купленный в  кредит на несколько десятилетий, надолго переводит наш денежный поток в пассив (расход). Дом выкачивает деньги из нашего кармана на протяжении десятилетий, поэтому, с моей точки зрения, не может быть активом.  Следовательно, он  — далеко не лучшая инвестиция!

Своя недвижимость  — приятная и эмоциональная вещь, но если мы отбросим эмоции, то будем иметь следующее (всё это  касается людей, единственным «активом» которых является работа по найму):

 

1) Мы работаем всю жизнь, оплачивая недвижимость, которой не владеем.

2) Даже если мы меньше платим налогов, то мы оплачиваем колоссальные проценты по кредиту.

3) Приобретаем дополнительный налог на имущество.

4) Недвижимость далеко не всегда повышается в цене (финансовый кризис последних лет – яркий тому пример).

5) Приобретаем объект, постоянно требующий незапланированных денежных расходов.

6) Выплаты по кредиту можно приравнять к потере времени,  а  следовательно, к упущенным возможностям.

 

Для многих людей своя недвижимость – самая большая мечта и их единственный опыт инвестирования. Безусловно, владеть недвижимостью лучше, чем ничем. Я не говорю: «Не покупайте дом!» Просто надо понять разницу между активом и пассивом. Восприятие своего жилья как выгодного инвестирования и установка, будто повышение зарплаты позволит купить большой дом  — это иллюзия сегодняшнего общества, погрязшего в долгах и кредитах! И проблема выходит далеко за пределы самого дома.

Средний класс, как и прежде, продолжает действовать наверняка, подыскивая  «надёжную»  и «стабильную» работу  по найму и избегая даже одной мысли о работе на себя. Финансовые позиции таких людей слабенькие:  они перегружены пассивом и не имеют реальных активов, генерирующих доходы. Жизнь «образованных середнячков» напрямую зависит от работодателя. Они привыкли работать за деньги  и не  имеют представления,  как же заставить деньги работать на себя. О «прелестях» работы по найму я уже писал в статье «Чтоб ты жил на одну зарплату!«.

Как работники по найму, которые ещё и  домовладельцы,  мы делаем богаче кого угодно, только не себя:

 

1) Мы делаем богаче и успешнее владельца предприятия, на которого  мы работаем. Адекватное вознаграждение за свой труд мы никогда не получаем. Основу капитализма ещё никто не отменял: одни эксплуатируют,  другие охотно пополняют ряды  эксплуатируемых, продавая себя за «гарантированный»  кусок  хлеба.

2) Мы работаем на правительство, которое забирает большую часть заработанных денег, в виде налогов. В Германии налоги и социальные отчисления  — одни из самых высоких в мире. В среднем,  4 месяца в году мы работаем только на них! Причём, чем больше мы работаем (выполняя дополнительную работу), тем больше платим налогов.

3) Как покупатели недвижимости в кредит,  мы оплачиваем, в виде процентов,  цену второго дома нашим дорогим банкам. При этом (ха-ха!),  ещё и консультируемся у них по многим финансовым вопросам!

 

Вы скажете:  «То, о чём Вы пишете, и так очевидно».  Какой же выход? Отвечаю!

Если ВСЕ наши деньги  вложены в дом, то мы всю жизнь будем вынуждены работать, как «рабы на галерах» на наших работодателей,  правительство и на радость нашим банкам. Мы, как белки в колесе, будем вынуждены участвовать в игре «Сначала расплатись с кредитом, а потом будет видно…». Но эта игра никогда не заканчивается. У нас появляются дети, растут расходы, появляются новые потребности и желания. Мы обрастаем новыми кредитами на обустройство дома, мебель, участок вокруг дома, асфальтирование близлежащей дороги, освещение, солнечные батареи, автомобиль и т.д.  Короче – замкнутый круг, которому нет конца.

Прежде чем приобретать свой дом в кредит, надо сначала приобрести активы, которые будут генерировать денежный  поток! Из  этих настоящих активов  уже можно будет платить за своё собственное жильё.  Что же, на самом деле, является активом?

Актив  — это не просто некая сумма денег или материальных ценностей, скопленных за определённый отрезок времени, а работающие «живые» деньги, способные в настоящем и будущем  приносить  постоянные и стабильные денежные поступления без нашего каждодневного присутствия. В своём капитале мы чаще всего сталкиваемся с активом, не продуцирующим деньги. Хорошее материальное положение  — это не что иное, как критерий оценки денежного потока. В сравнении актива, приносящего доход,  с пассивом (расходом).

Неважно, сколько у нас денег сегодня. Деньги имеют свойство заканчиваться. Если они не работают на нас, то очень скоро их не будет. Спросите  себя,  как долго Вы смогли бы оставаться на плаву, если бы прекратили работать? И  сразу поймёте, чем Вы, на самом деле, владеете  — настоящим активом или вымышленным (например, в виде дома или работы по найму).

Настоящий актив – это денежный поток совсем другого качества, нежели доход от физического труда  или продажи своего времени на работе по найму.  Так что же можно отнести к настоящему активу? Это может быть:

 

1) Бизнес, который не требует нашего постоянного присутствия (с  пассивным, резидуальным доходом). Если там нужно постоянно и тяжело вкалывать, то это уже не бизнес. Это становится работой!

2) Облигации.

3) Акции.

4) Долговые расписки.

5) Инвестиционные фонды открытого типа.

6) Недвижимость, генерирующая доход (не путайте с недвижимостью в кредит).

7) Авторские гонорары от интеллектуальной собственности: патенты, рукописи, музыка.

8 ) Другое, что высоко ценится, приносит  доход и выгодно сбывается.

 

Роберт Кийосаки в своей книге «Богатый папа, бедный папа» так определил разницу между богатыми, бедными и средним классом: «Богатые приобретают АКТИВ, бедные несут только РАСХОДЫ, средний класс  приобретает ПАССИВ, который считает активом! »

А  я  бы хотел Вас  спросить.  Вы ещё не передумали покупать дом в кредит, не имея ничего за душой, кроме работы по найму? icon wink Свой дом в кредит. Актив или пассив?

 

P.S. На десерт предлагаю красивое позитивное видео: «Ночная посадка самолёта в Лос-Анжелес» icon smile Свой дом в кредит. Актив или пассив?

 

 

Спасибо за добавление статьи в:

Добавить комментарий